专访国研中心市场经济研究所副所长邓郁松国研中心市场经济研究所副所长邓郁松

       2015年以来,特别是2016年我国的房地产市场形势发生了较大变化。

  国研中心市场所副所长邓郁松对21世纪经济报道分析,我国房地产市场已从供不应求转向供求总体平衡、区域分化的新阶段,市场面临的形势更为复杂。

  他指出,在金融业发达、居民金融意识强的东部发达地区,特别是供应严重不足的北京、深圳等一线城市住房价格显著攀升。

  例如,2016年深圳新建住宅价格同比上涨49.5%,上海上涨37.5%,北京上涨32.1%,价格涨幅明显超出居民收入增速,已出现较为明显的房价泡沫风险。

  邓郁松认为,有必要在理清房价过快上涨主要原因基础上,抓住重点,进一步调整完善相关政策,有效平抑房价。

  一线城市房价为何过快上涨?

  《21世纪》:一线城市房价过快上涨的现象,你认为主要原因是什么?

  邓郁松:首先,房地产金融政策调整是一线城市房价过快上涨的直接原因。2015年5次降息,5年以上商业银行贷款利率从6.15%降至4.9%,连续降息特别是实际贷款利率大幅下行的政策效果是在家庭收入水平不变、首付比例不变和月供金额不变的情况下将家庭购房支付购买能力提高了20%。由于一线城市居民金融意识强,购房高度依赖贷款,对利率变化更加敏感,每次利率下调后,一线城市贷款金额均率先快速回升进而推动房价的较快上涨。

  据统计,2016年北京市住户中长期贷款余额同比增长了33.8%。在北京市二手房交易中,2013年和2014年使用贷款客户占全部交易量的比重分别为53.7%和57.1%,2015年、2016年和今年前两个月使用贷款客户的比重分别提高到72.5%、76.4%和74.1%。

  其次,商品住房长期供不应求是房价过快上涨的基本原因。在人口总量较快增长情况下,北京等一线城市新建商品住房规模却持续下降,由此造成商品住房销售规模持续下降。2016年北京新建商品住宅销售了58491套,只相当于2004年销售峰值时的34.7%。上海2007年新建商品住宅销售面积达到峰值3279.17万平方米,2016年下降到2019.8万平方米。

  第三,土地供应不足进一步强化了房价上涨预期。受土地资源有限等因素制约,一线城市商品住房土地供应量持续下降,土地供应不足造成新建商品住宅供应量持续减少,也推高了地价,进一步强化了房价上涨预期。

  再者,住房投资属性不断凸显。当前经济正处转型期,实体经济投资回报率下降,大量资金“脱实向虚”,加速进入房地产领域。再加上当前利率水平处于历史低位,投资渠道比较有限,房地产仍是多数中高收入家庭改善住房条件和进行资产配置的主要选择。

  平抑一线城市高房价的困难和有利条件

  《21世纪》:平抑当前高房价有什么困难和有利条件?

  邓郁松:一线城市有效应对当前高房价面临两方面突出困难,但仍具备有效平抑房价的条件和政策空间。

  首先,有两个难点。一是新房供应量十分有限,并且短期内难以增加。目前一线城市可供销售的新建商品房数量十分有限,如北京2017年2月底新建商品住房可售套数只有30219套,相当于2015年同期的47.6%。按照2016年的销售速度,目前库存只够销售6个月时间。由于商品住房土地供应长期不足,短期内新建商品住房供应量也难以增加。

  二是需求仍十分旺盛。从调研情况看,一线城市这一轮上涨中换房需求等改善型需求占比较大,学区房涨幅较大。改善型需求的价格承受能力相对较强,学区房的供给非常有限,这对稳定房价也带来一定程度的挑战。

  但也要看到,目前仍具备平抑高房价的有利条件和政策空间。一是实施房地产宏观审慎管理的空间较大。目前我国个人住房贷款名义利率处于历史最低水平,从政策调控角度看,适当提高首付比例、减少贷款利率优惠幅度都还有空间。

  二是各类存量房规模较大,在平抑房价方面大有潜力可挖。一线城市均已进入存量房时代,二手房交易量均显著超过新房交易量。

  三是在调整房地产供应结构方面还有空间。从一线城市新建房屋供应结构看,商业用房等比例过高,住宅特别是新建商品住宅的供应比例过低。2001年北京市住宅新开工面积占当年房屋新开工面积的比例曾达到78.8%,2002年之后住宅新开工面积占比持续快速下降,2015年和2016年北京住宅新开工面积占当年房屋新开工面积的比例都只有43%。因此,调整房地产供应结构的空间也较大。

  建立贷款利率和首付反向调节机制

  《21世纪》:根据你的分析,房价变化的主因是供求关系发生变化,抑制房价过快上涨需要从调整供求关系入手。你认为应当如何完善相关政策?

  邓郁松:抑制房价过快上涨的首要选择是实施房地产金融宏观审慎管理。建议建立贷款利率和首付反向调节机制,在利率下行时,适当上浮首付比例;在利率上行时,适当降低首付比例,以减少利率调整对房地产市场的冲击。由于2015年以来连续降息将居民的购房支付能力提高了20%,建议各地根据本地库存等情况,将首付比例提高20%左右。

  需要指出的是,由于首付和利率调整对房地产市场短期冲击非常大,宜将首付和贷款利率反向调节机制作为一种长期性的制度安排,而不仅仅将其作为平抑当前高房价的政策选择。

  其次建议调整房地产供应结构,提高商品住房在新建住房中的比例。对北京等仍具有一定供地潜力的城市,建议尽快加大商品住宅用地供应。

  第三,增加市场上可售房源供应量。一是进一步完善住房保障方式,在保障目标不变的前提下,提高货币补贴的比例,打通保障房和商品房的转换通道,将部分存量保障房转化为商品房或共有产权房,上市交易;二是研究探索将一部分其他产权性质的住房转化为市场可售房源的制度和政策,盘活一部分其他产权性质的住房;三是降低交易环节税费,增加二手房的供应量。

  此外,发展高水平的租赁市场,引导鼓励包括房地产开发企业、中介企业和各类机构投资者进入租赁市场,改变租赁市场规模小发展水平低等问题。