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  今早乐居君打开微博，被一条热搜刺激了神经。

  原来，2021年已经过去一半，还有6个月，又要跨年了......

  翻了下热搜里的评论，对于即将过去的2021上半年，网友们大多总结为：不容易、太快了......

  其实，不止是生活，对于广州楼市来说，2021上半年也是特别艰难：

  1月调控序幕正式拉开，剑指过热板块业主抱团涨价乱象；

  2月南沙、黄埔人才购房贷款收紧，大热区域率先降温；

  春节（2月10日）至3月4日，预售证出现长达23天“挂零”，历史罕见；

  421新政出台，越秀、海珠、天河、黄埔等9区增值税“2变5” ；

  5月新房限价细则流出，加推项目备案价不得高于以上一季度成交均价；

  5月底广州疫情卷土重来，看房人数骤降；

  6月部分银行房贷利率上涨，放款时间进一步延长。

  尽管如此，上半年广州新房成交还是交出了亮眼数据，白云、海珠、番禺等黑马成功跑出，天河、黄埔、南沙供求动态也趋于健康。

  来看看具体情况。

  亮点一：网签量居近5年第二高 白云、海珠成黑马

  2021上半年，广州新房共网签61063套，为近5年第二高位，次于火热的2020下半年。

  通过对比我们可以发现，在不受外界影响的前提下，一般每年的下半年网签量都会比上半年多（开发商冲业绩、双11、双12等节点推动）。

  再加上今年上半年受疫情影响，买家置业需求后延、近期一二手房价倒挂等因素，预计今年下半年新房成交量也不会差，从而带动全年数据上涨。

  具体到每个月网签数据，受疫情冲击，6月新房网签量大幅下滑，仅得7057套，环比跌超3成，比春节月的8585套还要差。

  但将时间线拉长来看，不难发现其实从4月调控出台，广州新房网签量已出现回调迹象，所以上半年数据亮眼，还得归功于延续去年底火热的1月网签量。

  各区方面，排名前三的依旧是增城、南沙、黄埔，网签套数分别是15769套、10045套以及9103套。

  关于这“铁三角”，其实也没什么好说的了，一路以来稳打稳扎，地位难以撼动。

  值得拿出来讨论的，是白云、海珠以及番禺。

  上半年，白云新房共网签3891套，虽然在全市只能排到第6，但与2020上半年相比，其网签量猛涨298%，涨幅居全市第一。

  同样，海珠和番禺上半年网签量同比涨幅分比为186%、134%。

  究其原因，主要是在热门区域预售收紧、限价等情况下，以上三个区域货量充足，所以导致成交量猛增。以海珠为例，单是5月，中海观澜府、越秀天悦江湾的成交就表现不俗，带动海珠成交环比提升21%。

  由于去年部分区域实行门槛较低的人才购房政策，导致广州新房成交猛增，库存从2020疫情后的13.4个月减少至6.4个月。

  随着4月楼市新政出台，库存周期开始有变化，目前已恢复至8个月水平，市场供求动态更加合理均衡。

  天河、黄埔、南沙三大热点区域，消化周期从今年4月起亦陆续出现拐点，供求动态趋于健康。

  亮点二：增城多个价格洼地吸引湾区买家

  成交****0楼盘方面，亚运城继续“蝉联”第一位，增城、南沙、黄埔中低价位盘备受青睐。

  比如位于增城中新镇的御溪世家，在售59-101㎡三房，均价约2.1-2.3万元/㎡；石滩板块的绿湖国际城，在售户型涵盖建面约71-120㎡二至四房，均价约1.55-1.65万元/㎡。

  除了****0成交楼盘，在板块成交方面，增城也抢尽风头。

  主力盘为誉山国际、合生湖山国际和增城万科城的永和板块，上半年以成交4362套成绩力压群雄，成为全市板块成交NO.1。

  据了解，该板块货量充足，有多个大盘入市，而价格处于2万元/㎡左右，可吸纳预算有限的刚需族。

  黄埔的香雪板块摘下亚军，主力盘为合生中央城、品秀星樾以及时代香树里。老黄埔、科学城等热盘预售证连连未批，导致部分急于置业的买家转投该板块。

  增城的朱村、试探板块包揽第三、四名，其中前者得益于黄埔价格普涨，促使买家需求沿地铁线外溢；后者是因为莞深限购，倒逼部分需求流入增城。

  另外，南沙黄阁板块的表现也可圈可点，成交套数同比增226%，究其原因，是多个新盘入市，带动板块热度，另外，板块距离地铁适中，已有发展完善的生活配套，适合市区刚需。

  亮点三：限价致房价回归理性 一口均价单位重现

  价格方面，据中原数据，2021上半年全市新房均价为32537元/㎡，套均价为348万元。

  这也意味着，购房者在广州买新房，上车首付门槛至少为104万元。

  越秀、天河的新房价格依旧让人望尘莫及，前者为86923元/㎡，后者为70963元/㎡。

  此外，虽然海珠成交均价不及天河高，但由于其产品都为改善型的大户型，套均价去到840万元，远超天河的790万元。

  而热门区域如黄埔、南沙、增城，成交价在2.1-3.4万元/㎡之间，从化毫无疑问垫底，套均价仅169万元。

  | 注：该数据为广州中原研究发展部通过大数据模型，结合各区在售项目售价/成交量进行测算，仅供参考，实际数据以官方公布为准

  值得一提的是，实行新备案价制度后，部分新盘比此前吹风价有明显回调迹象。

  比如被“重点关注”的老黄埔，此前新盘吹风价高于市场预期，带动了周边二手房业主抬价。实行新备案价制度后，新盘实际开盘价更加符合市场实际，片区热度暂时降温。

  而横沥岛某项目，甚至打出3.6万元/㎡任选单位的口号。

  |图源：广州中原研究发展部

  市场逐渐回归理性，部分热点板块也从去年网上选房“秒光”，到现如今留给买家相对充裕的时间选择。

  亮点四：下半年广州部分区域仍将有所表现

  对于2021年下半年广州新房的预判，中原研究发展部预计下半年成交套数将维持66000-67000套水平，较今年上半年增加8%，较去年同期下跌2-3%。

  作此判断的原因主要有：
一、广州新货供应量大。得益于近年宅地供应猛增，下半年全市新货预计在5-6万套左右；此外，部分上半年由于备案价制度需要协调的项目预计将陆续入市，供应充足为成交营造必要条件。

  二、二手贷款难问题，将倒逼部分买家选择新房。

  三、上半年受广州疫情反复影响，部分房企业绩压力较大，预计今年9-10月将会有一波集中促销潮吸客。

  而地产学家邓浩志也对广州下半年楼市作出预判，他认为：

  1、天河、黄埔作为重点调控对象，限价限签的严格执行使得这些板块已是强弩之末，后续难有亮眼表现。虽然刚需仍可出手，但现在最肥的肉已经被他人吃完了。

  2、老城和冷门区域还会有行情。在广州两轮调控政策之后，白云区公布了金额庞大的“十四五”投资计划，增城、从化、花都也计划实施常住地落户政策。这几个区域不但调控政策升级不明显，而且还有不小的利好支持，后续成交量或能保持较高水平，至于价格变动，主要还是看库存。库存较大的区域将继续以去库存为主（比如增城、花都），但近主城区的板块，补涨的可能性较大（比如白云南、番禺）。

  3、从短周期看，南沙下半年也会销售速度放缓。但南沙后续题材的级别更高，基础房价更低，再加上经过这轮行情，已经由“环穗”升级至“环深”。南沙目前拥有都叠加市场购买力不容小视，这也是广州唯一一个版块有此优势，所以南沙长期前景比其他区域看高一线。